戸建て所有者向け｜築40年・築50年の戸建てに価値はある？査定の考え方｜大阪市港区｜借地権は株式会社メイク

築40年・築50年の戸建てを所有している方の中には、「建物が古いため価値はないのでは」「解体しなければ売れないのでは」と心配されている方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、築40年・築50年の戸建てでも価値が認められる可能性はあります。不動産査定では、築年数だけでなく、土地の立地や広さ、建物の状態、修繕履歴、接道状況などを総合的に確認するためです。

今回は、築年数の古い戸建てがどのように査定されるのか、売却前に確認したいポイントや売却方法を分かりやすく解説します。

木造戸建ては、築年数が経過するほど建物の評価が下がる傾向にあります。しかし、古いからといって必ず価値がゼロになるわけではありません。

国土交通省も、築年数だけで一律に建物価値を判断するのではなく、基礎や躯体の状態、維持管理、リフォームなどを評価へ反映する考え方を示しています。

定期的に屋根や外壁を補修している住宅、耐震改修や水回り設備の交換を行っている住宅は、何も手入れされていない住宅より評価される可能性があります。

なお、税務上の法定耐用年数と、実際に住める期間や不動産市場での価値は別のものです。築年数だけを見て「売却できない」と判断する必要はありません。

参考：国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」

築古戸建ての価値を決める3つの要素

建物の価値
構造・劣化・耐震性

＋

土地の価値
立地・面積・周辺需要

＋

維持管理
修繕・リフォーム履歴

▼

築年数だけでなく、物件全体を総合して査定

査定項目	主な確認内容	評価されやすい条件
土地・立地	駅、買い物施設、土地面積、周辺需要	生活利便性が高い
建物状態	基礎、屋根、外壁、雨漏り、傾き	大きな劣化が少ない
維持管理	修繕、リフォーム、設備交換	手入れの記録が残っている
接道状況	道路の種類、間口、セットバック	建て替えが可能である
耐震性	建築時期、耐震診断、耐震改修	改修記録や資料がある

築40年・築50年の住宅では、建物だけでなく土地の価値が査定額を大きく左右します。駅やバス停からの距離、買い物施設、学校、病院、土地の広さ、周辺の取引状況などが主な確認項目です。

建物が古くても、需要のある地域や生活利便性の高い場所であれば、土地または古家付き土地として評価されることがあります。

査定では、基礎のひび割れ、雨漏り、建物の傾き、シロアリ被害、屋根や外壁の傷みなどを確認します。築年数が同じでも、管理状態によって評価は異なります。

ただし、傷みがあるからといって査定前に必ず修繕する必要はありません。修繕費を売却価格で回収できない場合もあるため、まずは現状のまま相談することが大切です。

屋根や外壁の塗装、水回り設備の交換、耐震改修、給排水管の更新などは、建物の維持状態を判断する材料になります。

工事の契約書、保証書、領収書、施工時の写真などが残っている場合は、査定時に用意しておきましょう。

古い住宅では、現在の建築基準法上の道路に適切に接しているか、建て替えが可能かどうかも重要です。

再建築できない物件やセットバックが必要な物件は、売却方法や購入希望者が限られることがあります。一方で、立地や建物状態によっては、そのまま利用したい買主が見つかる可能性もあります。

築40年・築50年の戸建てでは、建築確認を受けた時期や耐震改修の有無も確認されます。特に1981年6月以前の基準で建てられた住宅は、耐震性について購入希望者から質問される場合があります。

耐震診断や改修工事を行うかどうかは、費用と売却方法を考慮して判断する必要があります。自己判断で工事を進める前に、不動産会社へ相談しましょう。

比較項目	築40年	築50年
建物評価	状態や修繕履歴によって評価される可能性がある	土地を中心に評価されることが多い
主な確認点	耐震性、屋根、外壁、水回り	基礎、傾き、雨漏り、再建築の可否
売却方法	中古戸建て、古家付き土地、買取	古家付き土地、買取、更地売却

※実際の評価は、立地、建物状態、接道状況などによって異なります。

築40年・築50年の戸建てには、主に次の売却方法があります。

築古戸建ての査定・売却の流れ

1．現状のまま査定を依頼

▼

2．建物・土地・接道状況を確認

▼

3．建物を残す場合と解体する場合を比較

▼

4．物件に合った売却方法を選択

売却方法	向いているケース	注意点
中古戸建て	修繕すれば居住できる	不具合を正確に伝える
古家付き土地	土地の需要が高い	解体費用を考慮される場合がある
不動産買取	早く現状のまま売りたい	仲介より価格が低くなる場合がある
更地売却	更地需要が見込める	解体費用や税負担を確認する

解体すれば必ず高く売れるとは限りません。解体費用がかかるほか、住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されなくなる可能性もあります。建物を残した場合と解体した場合を比較して決めることが重要です。

売却の基本については、不動産売却の基礎知識もあわせてご覧ください。

売却前に高額なリフォームを行う必要があるとは限りません。購入後に自分好みに改修したい方や、建物を解体して土地を利用したい方もいるためです。

まずは不用品の整理、換気、庭の簡単な手入れなど、費用を抑えて印象を整えることから始めましょう。雨漏りや設備の故障がある場合は、隠さず査定担当者へ伝えることも大切です。

査定額に影響する項目については、家の査定額は何で決まる？査定のポイントでも解説しています。

A．はい、査定できます。家財が残っている場合や修繕が必要な場合でも、現在の状態を確認したうえで売却方法を検討できます。

A．土地に価値があれば、古家付き土地として売却できる可能性があります。立地、土地面積、接道状況などによって判断されます。

A．国土交通省の不動産情報ライブラリで確認できます。ただし、個別物件の正確な価格を把握するには現地査定が必要です。

外部参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

築40年・築50年の戸建てでも、土地の立地、建物の管理状態、リフォーム履歴、接道状況などによって価値が認められる可能性があります。

「古いから売れない」と決めつけて長期間放置すると、建物の劣化や管理負担が進んでしまいます。大規模な修繕や解体を行う前に、現状のまま査定を受け、複数の売却方法を比較しましょう。

築古戸建ての査定・売却をご検討中の方へ

LIXIL不動産ショップ株式会社メイクでは、大阪市港区・西区・大正区・此花区を中心に、築年数の古い戸建てや古家付き土地のご相談を承っております。建物に傷みがある場合も、現状のままお気軽にご相談ください。

お問い合わせ・無料査定はこちら