離婚で家を売却するときの流れ｜名義・住宅ローン・財産分与を解説｜大阪市港区｜借地権は株式会社メイク

離婚をきっかけに家やマンションを売却する場合、通常の不動産売却に加えて、名義、住宅ローン、財産分与を整理する必要があります。「どちらか一方が住み続けるのか」「売却して現金で分けるのか」を早めに話し合わないと、離婚後もローンや固定資産税の負担が残るおそれがあります。

結論からいうと、最初に登記名義と住宅ローンの契約内容、現在の査定価格とローン残高を確認し、売却後に残る金額を把握することが重要です。夫婦間の合意だけで名義やローンの債務者が自動的に変わるわけではありません。

不動産の価格は、立地、築年数、駅からの距離、面積、建物の状態などで異なります。マンションでは階数、方角、眺望、管理状態、修繕積立金、戸建てでは土地の形状や接道状況なども査定に影響します。

離婚時の財産分与では購入時の価格や希望価格だけで判断せず、現在の市場で売却できる可能性のある価格を把握することが第一歩です。複数の売却方法を比較し、住宅ローン残高を差し引いた後の手取り額を確認しましょう。

法務局で登記事項証明書を取得し、単独名義か共有名義かを確認します。共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の協力が必要です。名義人でない配偶者が単独で売却手続きを進めることはできません。

登記名義人とローンの債務者は同じとは限りません。単独ローン、連帯債務、連帯保証、ペアローンのどれに該当するかを金融機関の契約書で確認します。売却時は一般的に、代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡します。

査定価格からローン残高、仲介手数料、抵当権抹消費用などを差し引き、手元に残る見込み額を確認します。売却価格よりローン残高が多い「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補えるか、金融機関との調整が可能かを確認しなければなりません。

売出価格、値下げの判断、費用負担、引渡時期、売却代金の管理方法、残った金額の分け方を合意書などに残します。口頭だけでは、売却後に認識の違いが生じる可能性があります。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を離婚時または離婚後に分けることです。登記が夫または妻の単独名義でも、婚姻中に夫婦の協力で取得した家は財産分与の対象になる可能性があります。一方、婚姻前から所有していた財産や、相続・贈与で取得した財産は扱いが異なる場合があります。

裁判所の案内では、2026年4月1日以後に離婚した場合、財産分与の調停・審判を申し立てられる期間は離婚日の翌日から5年です。2026年4月1日より前に離婚した場合は、原則として2年と案内されています。個別事情があるため、まとまらない場合は弁護士へ確認しましょう。

「夫名義の家に妻が住み、妻がローンを払う」と夫婦間で決めても、金融機関との契約上の債務者は自動的に変わりません。名義変更やローンの借り換えには、金融機関の審査や承諾が必要になることがあります。

支払いが滞れば、住み続ける側が退去を求められるリスクもあります。所有権、ローン、固定資産税、管理費、修繕積立金、将来の売却条件まで書面で整理してください。

• 登記事項証明書・購入時の売買契約書
• 住宅ローン返済予定表・残高証明書
• 固定資産税納税通知書
• マンションの管理規約・修繕関係資料
• 夫婦で合意した売却条件と財産分与の内容

共有名義の場合、不動産全体の売却を一方だけで進めることは困難です。感情的な交渉を続ける前に、弁護士へ相談し、財産分与の調停なども検討します。

ローン残高、住み替え時期、税金、子どもの生活、売却代金の管理方法によって適切な時期は異なります。査定結果を確認し、必要に応じて弁護士や税理士と相談して決めましょう。

離婚による家の売却では、名義・住宅ローン・査定価格・財産分与を同時に整理する必要があります。まず現在の価値とローン残高を確認し、売却後の手取りを夫婦で共有することが大切です。

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参考：裁判所「財産分与請求調停」