借地上の建物を建て替えるには？地主承諾と承諾料を解説｜大阪市港区｜借地権は株式会社メイク

親から引き継いだ家や長年住んできた家が借地上にあり、老朽化をきっかけに建て替えを考える方もいらっしゃいます。しかし、土地と建物の所有者が異なる借地では、自己所有地の建て替えと同じようには進められません。

結論からいうと、借地上の建物を建て替える際は、最初に借地契約書と建築計画を確認し、契約上必要であれば地主の承諾を得ます。承諾料に法律上の一律料金はなく、契約内容や建物の構造・用途・規模などを踏まえて個別に話し合います。

この記事では、家族で確認したいこと、地主承諾の進め方、承諾料の考え方、話し合いがまとまらない場合の対応をわかりやすく解説します。

地主へ相談する前に、家族の希望をそろえておくことが大切です。誰が住むのか、建築費を誰が負担するのか、建物を誰の名義にするのか、将来は相続・売却・土地購入のどれを考えているのかを整理しましょう。

建物が共有名義の場合や、相続手続きが終わっていない場合は、共有者や相続人の意思確認も必要です。家族内で方針が決まっていないまま地主との交渉を始めると、計画が変わるたびに説明し直すことになりかねません。

借地契約に「建て替え・増築・大修繕を行うときは地主の承諾が必要」と定められている場合は、その契約に沿って承諾を得る必要があります。木造から鉄骨造へ変更する、住宅から店舗併用住宅へ変える、階数や床面積を増やすなど、従来の借地条件と異なる建物を計画する場合は、借地条件の変更も問題になります。

ただし、借地であればすべて同じ手続きになるわけではありません。借地権の種類、契約時期、更新の有無、契約書の条項、建築計画によって判断が変わります。解体工事や建築請負契約を先に進めず、まず契約内容を確認しましょう。

相談前には、借地契約書、土地・建物の登記事項証明書、地代の領収書や支払記録、更新時の合意書、建て替え予定建物の図面を準備します。大阪地方裁判所が公開する借地非訟事件の案内でも、賃貸借契約書、土地・建物の全部事項証明書、公図、固定資産評価証明書などが必要書類として挙げられています。

まだ設計が確定していない場合でも、構造、用途、階数、延床面積、工事予定時期をまとめておくと、地主が判断しやすくなります。

建て替え承諾料には、法律で定められた一律の金額や料率はありません。借地契約の定め、建物の構造・用途・規模、借地期間、土地の評価、地代、地域の取引慣行などを考慮し、地主と借地人が話し合って決めます。

インターネット上で紹介されている一般的な割合だけを根拠にせず、今回の契約と建築計画に当てはめて確認することが重要です。承諾料のほか、地代の改定や契約更新の条件が提示される場合もあるため、総額と将来の負担を含めて比較しましょう。

地主から承諾を得られたら、口頭の約束だけで終わらせず、承諾書や合意書を作成します。対象となる土地、建物の構造・用途・規模、承諾料、支払時期、地代、更新条件などを明記し、必要に応じて建築図面を添付しておきましょう。

契約上、地主の承諾が必要であるにもかかわらず話し合いがまとまらない場合は、借地借家法に基づき、裁判所へ地主の承諾に代わる許可を申し立てられる可能性があります。

東京地方裁判所は、増改築の承諾を得られない場合、借地借家法17条2項に基づく増改築許可の申立てが考えられると案内しています。また、建て替え後の構造や用途が借地条件と異なる場合は、同条1項の借地条件変更の申立ても必要になることがあります。

申立てを行えば必ず許可されるわけではありません。計画内容や当事者双方の事情を裁判所が検討するため、交渉が難航した段階で弁護士などの専門家に相談しましょう。

家族の利用予定や資金状況によっては、修繕して住み続ける、地主から土地を購入する、借地権付き建物として売却する、地主へ借地権を返還するといった方法も考えられます。

建て替え費用だけでなく、承諾料、地代、借地期間、住宅ローン、将来の相続や管理負担まで比較することで、家族に合った方向性を判断しやすくなります。借地権の売却や建て替えについては、借地権付き不動産の売却・買取ページもご覧ください。

地代の支払記録、登記事項証明書、更新時の書類、地主との過去のやり取りなどから確認できることがあります。契約内容が不明なまま工事を進めず、専門家に資料を見てもらいましょう。

後日の認識違いを防ぐため、建築計画と承諾条件を書面に残すことをおすすめします。

法律上の一律料金はありません。契約内容や計画によって異なるため、提示された金額の根拠と付随条件を確認して協議します。

借地上の建物を建て替えるときは、家族の方針、借地契約、建築計画、地主の承諾条件を順番に整理することが重要です。承諾料だけで判断せず、地代や借地期間、将来の相続・売却まで含めて検討しましょう。

大阪市港区を中心とした借地権のお悩みは、株式会社メイクのお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

参考：東京地方裁判所「借地非訟とは」／大阪地方裁判所「借地非訟事件」