30~40代に向けた、節税スキームや相続対策としての不動産活用｜大阪市港区｜借地権は株式会社メイク

～生前からできる資産の守り方～

相続税や所得税の負担が年々増す中、「不動産」を活用した節税や相続対策に注目が集まっています。
特に資産を持つご家庭や、親から土地を引き継ぐ予定のある方にとっては、早めの対策が大きな違いを生みます。

今回は、「なぜ不動産が節税・相続対策に有効なのか？」という基本から、実際の活用方法、注意点までをわかりやすく解説します。

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まず押さえておきたいのが、相続税は“評価額”に対して課税されるという点です。

同じ1億円の資産でも、現金として保有していればそのまま1億円に課税されますが、不動産にしておくと評価額が圧縮され、相続税の対象額が7割〜半分程度に下がるケースもあります。

たとえば、

• 自宅用の土地であれば「小規模宅地の特例」
• 賃貸アパートなど収益不動産であれば「貸家・貸付地評価」

など、税法上の特例を活用することで大きな節税効果が見込めるのです。

相続対策の一環としてよく用いられるのが、土地の有効活用による賃貸物件の建築です。

たとえば、空き地や使っていない実家の敷地にアパートや賃貸併用住宅を建てることで、以下のような効果が得られます。

■ 相続税の圧縮

賃貸物件として貸し出すことで、「貸家建付地」として土地の評価額が2〜3割程度下がります。
また、建物も「貸家評価」となり、建物評価額の3割ほどが控除対象になる場合も。

■ 所得税の節税

減価償却費やローン利息、修繕費などを経費として計上することで、所得税や住民税の軽減につながるケースもあります（特に高所得者）。

■ キャッシュフローの確保

家賃収入という定期的なインカムを得ることができ、老後の生活資金や将来の相続人の生活基盤にもなります。

「生前贈与」を検討している方にも、不動産は有効なツールとなります。

たとえば、評価額の低い段階で子どもに不動産を贈与しておけば、将来的な値上がりによる相続税負担を回避できます。また、贈与税の非課税枠（暦年110万円）や、相続時精算課税制度を活用することで、税負担を軽減しながら次世代に資産を移すことも可能です。

以下に当てはまる方は、不動産を活用した節税・相続対策を本格的に検討することをおすすめします。

• 預貯金や不動産などの資産が3,000万円以上ある
• 親名義の土地を今後相続する予定がある
• 自宅とは別に使っていない土地・建物がある
• 賃貸経営に興味がある・すでに行っている
• 生前贈与を検討している

「まだ先の話」と思っていても、相続は突然やってくるものです。対策のタイミングによっては、節税効果が大きく変わる可能性もあります。

不動産を活用した相続対策には多くのメリットがある一方で、以下のようなリスクも存在します：

• 賃貸経営の空室リスクや運営コスト
• 固定資産税・都市計画税などの維持費用
• 節税目的だけで不動産を購入し、結果的に損失が出るケースも

そのため、税理士・不動産会社・ファイナンシャルプランナーなど複数の専門家の意見を取り入れることが不可欠です。節税だけでなく、「家族間のトラブル防止」や「資産全体のバランス」も考慮して、慎重に計画を立てましょう。

～いざという時に困らない資産の守り方～

将来、親の土地や家を相続する可能性がある方も多い30〜40代。
「相続はまだ先の話」と思いがちですが、相続税や不動産の活用法について知っておくことは、家族の将来を守るうえで非常に重要です。

特に、土地や不動産を保有しているご家庭では、何も対策しないまま相続が発生すると、思わぬ税負担や親族間トラブルが起こることも…。

相続税は、現金や預金にはそのままの金額に課税されますが、不動産の場合は評価額が一定割合で下がる仕組みがあります。

たとえば、

• 自宅用の土地 → **「小規模宅地の特例」**で最大80％評価減
• アパートなどの賃貸用不動産 → 「貸家・貸付地」評価で20〜30％減額

つまり、親の持つ土地をうまく活用すれば、相続税の対象額を大きく下げることができるのです。

親の名義になっている空き地や、使っていない実家の敷地があるなら、賃貸住宅を建てることで節税＋収益化も可能です。

【主なメリット】

• 土地や建物の評価額が下がる＝相続税の圧縮
• 家賃収入が得られる＝将来の生活資金に
• 所得税・住民税対策にもなる（減価償却や経費計上）

たとえば「親の土地にアパートを建てて、家賃収入は老後資金に」「将来は子世帯で引き継ぐ」など、家族での資産活用プランとして検討する価値があります。

「生前贈与」と「不動産活用」を組み合わせることで、さらに効果的な相続対策が可能になります。

たとえば、評価額が低いうちに親から子へ不動産を贈与しておけば、相続時の課税対象を圧縮できます。
また、110万円の贈与非課税枠や「相続時精算課税制度」を使えば、大きな税負担なく資産を移せることもあります。

以下に当てはまる方は、今から不動産を活用した相続対策を知っておくことが重要です。

• 親が土地や持ち家を保有している
• 実家の管理・将来の処分に悩んでいる
• 兄弟姉妹がいて、遺産分割が不安
• 将来の自分たちの資産形成にも関心がある

相続は、突然の病気や事故でいつ起きるかわかりません。
「もっと早く対策しておけばよかった…」と後悔しないよう、早めの情報収集と家族での話し合いが大切です。

不動産の活用は節税や資産形成に効果的な一方で、注意点もあります。

• 空室リスクや修繕・管理コスト
• 固定資産税・相続時の分割しづらさ
• 節税目的だけで建ててしまうと収支がマイナスに

だからこそ、税理士・不動産会社・ファイナンシャルプランナーなど、信頼できる専門家と一緒に計画を立てるのが安心です。

特に30〜40代であれば、今後の家計・教育費・老後資金まで含めた「長期的な視点」でのアドバイスを受けることが重要です。

＊不動産は“守り”にも“攻め”にも使える資産

不動産は「住む」「貸す」「残す」など、さまざまな活用法があり、税務上も優遇されるケースが多い資産です。

節税や相続対策を真剣に考えるなら、現金を眠らせるのではなく、不動産という“形”に変えて動かすことで、より効率的に資産を守る選択肢が広がります。

まずは、ご自身の資産状況を把握し、将来の家族構成やライフプランを見据えた上で、専門家に相談するところから始めてみてはいかがでしょうか。

＊親の不動産を“守る”ことは、家族全体の未来を守ること

節税や相続対策というと、資産家向けの話に感じるかもしれませんが、親が土地や家を持っているなら誰にとっても他人事ではありません。

30代・40代のうちから

• 「親の資産はどうなる？」
• 「自分が引き継ぐときに税金は？」
• 「家族でどう分けるのか？」

といったことを話し合っておくことが、トラブル防止にもなります。

まずは、「何を持っていて、どう使えるか」を把握し、必要に応じてプロに相談してみましょう。